Η ενοικίαση χώρου λιανικής μπορεί να είναι μια αποθαρρυντική εργασία όταν ξεκινάτε μια επιχείρηση ή μεταφέρετε μια υπάρχουσα. Για να βρείτε χώρο λιανικής, πρέπει να εκτιμήσετε πόσο μπορείτε να αντέξετε οικονομικά και στη συνέχεια να βρείτε ακίνητα στο εύρος τιμών σας. Πρέπει επίσης να φροντίσετε να κατανοήσετε τους όρους μίσθωσης πριν τους διαπραγματευτείτε.
Βήματα
Μέρος 1 από 5: Εύρεση ιδιοτήτων
Βήμα 1. Καθορίστε πόσο χώρο χρειάζεστε
Περπατήστε στα καταστήματα του ανταγωνιστή σας για να ελέγξετε τη διάταξή τους και να εκτιμήσετε πόσο χώρο χρησιμοποιούν. Οι ανάγκες σας θα διαφέρουν ανάλογα με την επιχείρησή σας, αλλά γενικά θα χρειαστείτε πάτωμα πωλήσεων, αποθήκη, γκαρνταρόμπα, γραφεία και μπάνια.
- Μπορείτε να εκτιμήσετε τις ανάγκες των πωλήσεών σας χρησιμοποιώντας αυτόν τον απλό υπολογισμό: ο όγκος πωλήσεων διαιρείται με τις πωλήσεις ανά τετραγωνικό πόδι.
- Μπορείτε να βρείτε τις μέσες λιανικές πωλήσεις ανά τετραγωνικό πόδι στον ιστότοπο statista.
Βήμα 2. Εκτιμήστε τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά
Εάν η επιχείρησή σας είναι ήδη σε λειτουργία, ρίξτε μια ματιά στις οικονομικές σας επιδόσεις. Εάν δεν έχετε ανοίξει ακόμα την επιχείρησή σας, θα πρέπει να εκτιμήσετε πόσα χρήματα υπάρχουν στον προϋπολογισμό σας για λιανικό χώρο.
Βήμα 3. Αναζήτηση online
Θέλετε να βρείτε τέσσερις ή πέντε πιθανούς χώρους προς ενοικίαση. Κοιτάξτε διαδικτυακά σε ιστότοπους όπως το Loopnet.com, όπου μπορείτε να κάνετε αναζήτηση κατά τοποθεσία, τύπο ιδιοκτησίας, μισθωτήριο και μέγεθος χώρου.
Υπάρχουν επίσης υπηρεσίες συνδρομής, όπως το Co-Star. Ωστόσο, θα πρέπει να πληρώσετε για να τα χρησιμοποιήσετε. Εάν δεν μπορείτε να βρείτε τίποτα χρησιμοποιώντας δωρεάν αναζητήσεις, τότε ίσως θελήσετε να εξετάσετε μια συνδρομητική υπηρεσία
Βήμα 4. Κοιτάξτε στην εφημερίδα
Οι εμπορικοί ιδιοκτήτες εξακολουθούν να διαφημίζονται στην εφημερίδα. Βρείτε τις αγγελίες. Συνήθως, κάθε ιδιοκτήτης που διαφημίζεται στην εφημερίδα έχει επίσης έναν ιστότοπο που μπορείτε να επισκεφθείτε. Ελέγξτε τον ιστότοπο για άλλα ακίνητα που διαθέτει ο ιδιοκτήτης.
Μέρος 2 από 5: Αξιολόγηση λιανικού χώρου
Βήμα 1. Ελέγξτε την τιμή ενοικίασης
Η ενοικίαση για εμπορικό χώρο υπολογίζεται συνήθως με τετραγωνικό πόδι ή ποσοστό των ακαθάριστων πωλήσεων. Τα ενοίκια μπορεί να κυμαίνονται από 0,90 $ έως αρκετά δολάρια το τετραγωνικό πόδι, ή μπορεί να πληρώσετε το 6% των ακαθάριστων πωλήσεων. Το ποσοστό ενοικίασης θα πρέπει να αναγράφεται στο διαδίκτυο ή σε διαβαθμισμένες διαφημίσεις. Επικοινωνήστε με το γραφείο διαχείρισης εάν έχετε απορίες.
Βήμα 2. Ελέγξτε τα ποσοστά εγκληματικότητας για την περιοχή
Θέλετε η επιχείρησή σας να βρίσκεται σε ασφαλή περιοχή, διαφορετικά οι πελάτες δεν θα επισκεφθούν. Ελέγξτε τα στατιστικά στοιχεία εγκληματικότητας για την περιοχή στο mylocalcrime.com. Μπορείτε να κάνετε αναζήτηση με ταχυδρομικό κώδικα.
Βήμα 3. Βρείτε πού βρίσκονται οι ανταγωνιστές σας
Ορισμένες επιχειρήσεις θέλουν να βρίσκονται κοντά στους ανταγωνιστές τους. Ένα πλεονέκτημα είναι ότι οι πελάτες θα σταματήσουν ήδη από την περιοχή, οπότε έχετε εγγυημένη κυκλοφορία πεζών (εάν οι ανταγωνιστές σας είναι επιτυχημένοι).
Ωστόσο, μπορεί να μην θέλετε να βρίσκεστε πολύ κοντά στους ανταγωνιστές σας. Θα είναι δύσκολο να διακριθείς, και το κοινό μπορεί να είναι ήδη πιστό στις καθιερωμένες επιχειρήσεις
Βήμα 4. Αναζητήστε συμπληρωματικές επιχειρήσεις
Όταν οι άνθρωποι πηγαίνουν για ψώνια, θα σταματούν σε πολλά διαφορετικά καταστήματα κατά τη διάρκεια του ταξιδιού τους. Για παράδειγμα, κάποιος που πηγαίνει για μεσημεριανό μπορεί να σταματήσει σε κατάστημα ρούχων στην πορεία. Μπορείτε να επωφεληθείτε τοποθετώντας την επιχείρησή σας κοντά σε άλλα καταστήματα λιανικής, όπως καφετέριες ή εστιατόρια.
Οι συμπληρωματικές επιχειρήσεις πρέπει να στοχεύουν στο ίδιο δημογραφικό με την επιχείρησή σας. Για παράδειγμα, αν έχετε κατάστημα παιδικών ρούχων, τότε το να βρίσκεστε κοντά σε παιδικό σταθμό θα ήταν ιδανικό. Ωστόσο, δεν είναι ιδανικό να βρίσκεστε κοντά σε ένα μπαρ
Βήμα 5. Ελέγξτε την εγγύτητα των μέσων μαζικής μεταφοράς
Εξετάστε αν θέλετε να βρίσκεστε κοντά στα μέσα μαζικής μεταφοράς, όπως τη γραμμή λεωφορείων ή μια στάση του μετρό. Γενικά, όσο πιο κοντά βρίσκεστε στα μέσα μαζικής μεταφοράς, τόσο πιο εύκολο θα είναι να πετάξετε με τα πόδια κοντά στο κατάστημά σας. Ωστόσο, πρέπει επίσης να λάβετε υπόψη σας τι είδους πελατεία ελπίζετε να προσεγγίσετε.
Για παράδειγμα, μπορεί να ανοίξετε μια μπουτίκ υψηλών προδιαγραφών. Σε αυτή την κατάσταση, πιθανότατα δεν θέλετε να βρίσκεστε κοντά στα μέσα μαζικής μεταφοράς, αφού γενικά άτομα με υψηλότερο εισόδημα θα οδηγούν
Βήμα 6. Επισκεφθείτε το χώρο λιανικής πώλησης
Αποφύγετε να βασίζεστε μόνο σε εικόνες. Αντ 'αυτού, σταματήστε στον χώρο λιανικής για να μπορέσετε να τον πάρετε. Εάν είναι δυνατόν, επικοινωνήστε με τον ιδιοκτήτη και ζητήστε να περπατήσετε στον χώρο.
Βήμα 7. Επιβεβαιώστε ότι ο χώρος είναι χωρισμένος για την επιχείρησή σας
Οι νόμοι για τις ζώνες περιορίζουν ποιες επιχειρήσεις μπορούν να λειτουργούν σε ορισμένες γεωγραφικές ζώνες. Μόλις περιορίσετε την αναζήτησή σας, σταματήστε στο τοπικό γραφείο ζωνών για να ελέγξετε αν μπορείτε να λειτουργήσετε την επιχείρησή σας στην περιοχή.
Μέρος 3 από 5: Μίσθωση μεσίτη
Βήμα 1. Λάβετε παραπομπές
Ενδέχεται να μην μπορείτε να βρείτε οποιαδήποτε ιδιοκτησία μόνοι σας, είτε στο διαδίκτυο είτε στην εφημερίδα. Μην ανησυχείς. Μπορείτε να συνεργαστείτε με έναν μεσίτη, ο οποίος μπορεί να βρει κάτι κατάλληλο με βάση τις ανάγκες σας. Λάβετε παραπομπές σε μεσίτη ενοικιαστή με τους ακόλουθους τρόπους:
- Μιλήστε με τον δικηγόρο ακινήτων σας. Θα πρέπει να γνωρίζουν τοπικούς μεσίτες.
- Ρωτήστε κάποιον που νοικιάζει εμπορικά ακίνητα. Πείτε τους ότι ψάχνετε να νοικιάσετε και ζητήστε το όνομα του μεσίτη τους.
- Κοιτάξτε τον ιστότοπο Loopnet και κάντε κλικ στο "Εύρεση μεσίτη".
Βήμα 2. Ρωτήστε για την αμοιβή του μεσίτη
Οι μεσίτες εμπορικών ακινήτων χρεώνουν συνήθως περίπου το 3% του συνολικού κόστους μίσθωσης. Κατά συνέπεια, μια πενταετής μίσθωση με 20.000 ετησίως θα κόστιζε περίπου 3.000 $ σε μεσιτικές αμοιβές. Ωστόσο, μπορεί να είστε σε θέση να διαπραγματευτείτε μια σταθερή αμοιβή, η οποία θα μπορούσε να είναι χαμηλότερη.
Πολλοί ιδιοκτήτες πληρώνουν για την αμοιβή μεσιτείας, οπότε διαπιστώστε το εκ των προτέρων. Εάν ο ιδιοκτήτης πληρώνει, τότε η χρήση μεσίτη είναι ένας ιδανικός τρόπος για λιανικό χώρο
Βήμα 3. Εξετάστε το ενδεχόμενο υπογραφής συμφωνίας αποκλειστικής εκπροσώπησης
Οι μεσίτες συνήθως θέλουν να συνεργάζεστε αποκλειστικά μαζί τους. Κατά συνέπεια, μπορεί να σας ζητήσουν να υπογράψετε μια συμφωνία εκπροσώπησης, όπου συμφωνείτε να πληρώσετε τη μεσιτική τους αμοιβή, ακόμη και αν βρείτε ένα ακίνητο μόνοι σας. Εξετάστε αν αυτή είναι η καλύτερη επιλογή σας.
- Για παράδειγμα, μπορεί να υπογράψετε αυτήν τη συμφωνία εάν έχετε μεγάλη εμπιστοσύνη στην ικανότητα του μεσίτη να σας βρει ένα ακίνητο ή εάν δεν υπάρχει πολύς χώρος λιανικής πώλησης στην πόλη σας.
- Εξετάστε αντ 'αυτού μια μη αποκλειστική συμφωνία, στην οποία πληρώνετε έναν μεσίτη αμοιβή μόνο εάν πραγματικά σας βρει ένα ακίνητο.
Μέρος 4 από 5: Διαπραγμάτευση της μίσθωσης σας
Βήμα 1. Ζητήστε από έναν αντιπρόσωπο χρηματοδοτικής μίσθωσης μια πρόταση
Μόλις βρείτε εμπορικό χώρο που θέλετε να νοικιάσετε, καλέστε τον αντιπρόσωπο leasing. Μπορείτε να βρείτε τον αριθμό τηλεφώνου στο διαδίκτυο ή στον τηλεφωνικό κατάλογο. Ζητήστε μια πρόταση.
Εάν είναι δυνατόν, ζητήστε προτάσεις για τουλάχιστον δύο διαφορετικά ακίνητα. Με αυτόν τον τρόπο, μπορείτε να παίξετε τους δύο ιδιοκτήτες μεταξύ τους. Θα έχετε ισχυρότερη θέση διαπραγμάτευσης εάν έχετε περισσότερες από μία επιλογές
Βήμα 2. Ζητήστε από έναν δικηγόρο να αναθεωρήσει τη μίσθωση
Πριν διαπραγματευτείτε τη μίσθωση, θα πρέπει να ζητήσετε από έναν δικηγόρο να το ελέγξει. Εάν δεν έχετε ήδη δικηγόρο, λάβετε μια παραπομπή από τον τοπικό ή κρατικό δικηγορικό σας σύλλογο. Καλέστε τους και προγραμματίστε μια διαβούλευση. Πείτε τους ότι έχετε μίσθωση και χρειάζεστε βοήθεια για να το καταλάβετε.
Μπορείτε να εξοικονομήσετε πολύ χρόνο και χρήμα τραβώντας έναν δικηγόρο στη διαδικασία από την αρχή. Ένας δικηγόρος μπορεί επίσης να σας βοηθήσει να διαπραγματευτείτε εάν δεν αισθάνεστε άνετα να το κάνετε αυτό
Βήμα 3. Προσδιορίστε το μήκος της μίσθωσης
Γενικά, μια μίσθωση λιανικής διαρκεί τουλάχιστον τρία χρόνια και ορισμένες εμπορικές μισθώσεις ισχύουν για 5-10 χρόνια. Ωστόσο, μπορεί να θέλετε μια συντομότερη μίσθωση με δικαίωμα ανανέωσης. Με αυτόν τον τρόπο, μπορείτε να βγείτε από τη μίσθωση εάν η επιχείρησή σας δεν είναι επιτυχής, αλλά μπορείτε ακόμα να ανανεώσετε εάν ο χώρος λειτουργεί για εσάς.
Συνήθως οι ιδιοκτήτες προτιμούν μακρύτερες μισθώσεις, οπότε ενδέχεται να αντισταθούν στη μείωση της σύμβασης για εσάς
Βήμα 4. Προσδιορίστε τον τρόπο υπολογισμού του ενοικίου
Διαβάστε την πρόταση για να μάθετε πώς ο ιδιοκτήτης υπολογίζει το ενοίκιο. Για παράδειγμα, ενδέχεται να χρεωθείτε βάσει τετραγωνικών μέτρων ή σε ποσοστό των ακαθάριστων πωλήσεών σας.
Επίσης κοιτάξτε για να δείτε πώς αντιμετωπίζονται οι αυξήσεις ενοικίων. Οι ιδιοκτήτες συνήθως προσπαθούν να αυξήσουν το ενοίκιο κάθε χρόνο. Βεβαιωθείτε ότι έχετε καταλάβει πώς υπολογίζεται οποιαδήποτε αύξηση. Για παράδειγμα, το ενοίκιο μπορεί να αυξηθεί μαζί με τον δείκτη τιμών καταναλωτή
Βήμα 5. Ελέγξτε ποιος πληρώνει για τα έξοδα
Το συνολικό σας κόστος περιλαμβάνει περισσότερα από το ενοίκιο. Αντ 'αυτού, συνήθως περιλαμβάνει άλλα έξοδα, για τα οποία είναι υπεύθυνος ο ενοικιαστής. Μάθετε ποιος θα πληρώσει για τα ακόλουθα:
- ηλεκτρικός
- υδραυλικά
- θερμότητα
- κλιματισμός
- απομάκρυνση σκουπιδιών
- κοινόχρηστους χώρους
- ΑΣΦΑΛΙΣΗ
- φόροι ιδιοκτησίας
Βήμα 6. Αποκτήστε δικαιώματα σήμανσης
Εάν θέλετε να τοποθετήσετε πινακίδες, πρέπει να ελέγξετε ότι σας επιτρέπει το μίσθωμα. Ελέγξτε επίσης τυχόν περιορισμούς σήμανσης και βεβαιωθείτε ότι είστε άνετοι με αυτούς. Οι περιορισμοί θα περιορίσουν πού μπορείτε να βάλετε σήμανση και πόσο μεγάλες μπορεί να είναι οι πινακίδες σας.
- Γενικά, όσο πιο σημαντικός είστε ως ενοικιαστής, τόσο υψηλότερα είναι τα δικαιώματα σήμανσης. Για παράδειγμα, οι πιο σημαντικοί ενοικιαστές τυπικά μπορούν να λάβουν σήμανση "κορυφαίας κατασκευής", η οποία μπορεί να φανεί για μπλοκ γύρω.
- Λιγότερο σημαντικοί ενοικιαστές μπορούν να λάβουν "σήμανση φρυδιών", η οποία είναι ορατή πάνω από την κύρια είσοδο.
Βήμα 7. Ελέγξτε αν μπορείτε να ανακαινίσετε το χώρο
Σως χρειαστεί να αναδιαμορφώσετε τον χώρο λιανικής. Οι ιδιοκτήτες το προβλέπουν αυτό και περιλαμβάνουν στις «μισθώσεις» τους προβλέψεις για «συσσώρευση». Ελέγξτε ποιες βελτιώσεις μπορούν να γίνουν και ποιος θα πληρώσει για αυτές. Σε μια μακρύτερη μίσθωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να συμφωνήσει να πληρώσει για αλλαγές στον χώρο.
Βήμα 8. Αποκτήστε το δικαίωμα να μισθώσετε το χώρο
Πολλοί ιδιοκτήτες δεν θέλουν να παραχωρήσετε τον χώρο σε κάποιον άλλο. Ωστόσο, μια ρήτρα υπεκμίσθωσης μπορεί να σας προστατεύσει σε περίπτωση που δεν μπορείτε να πληρώσετε άλλο το ενοίκιο σας και χρειαστεί να εγκαταλείψετε τις εγκαταστάσεις.
Εάν ο ιδιοκτήτης θέλει μεγαλύτερη μίσθωση, αναζητήστε το δικαίωμα να μισθώσετε το ακίνητο. Αυτό είναι μια δίκαιη ανταλλαγή
Βήμα 9. Ελέγξτε τη ρήτρα του σχεδίου εξόδου
Εάν πρέπει να ακυρώσετε τη μίσθωση νωρίς, μπορείτε να πληρώσετε πρόστιμο. Προσπαθήστε να διαπραγματευτείτε όσο το δυνατόν μικρότερο πρόστιμο, π.χ. δύο ή τρεις μήνες ενοικίου.
Βήμα 10. Ελέγξτε για ρήτρα αποκλειστικής χρήσης
Αυτή η ρήτρα βοηθά να κρατήσετε τους ανταγωνιστές σας μακριά από το κατάστημά σας, απαγορεύοντας στον ιδιοκτήτη σας να νοικιάσει χώρο σε έναν από αυτούς. Ως ενοικιαστής, προσπαθήστε να λάβετε μια ρήτρα αποκλειστικής αποκλειστικής χρήσης.
Για παράδειγμα, μπορεί να έχετε ένα στούντιο γιόγκα. Θα θελήσετε να αποκλείσετε άλλα στούντιο γιόγκα, αλλά μπορεί επίσης να θέλετε να εξαιρέσετε όλες τις άλλες επιχειρήσεις που σχετίζονται με τη γυμναστική
Μέρος 5 από 5: Κλείσιμο της συμφωνίας
Βήμα 1. Σχεδιάστε και υποβάλετε μια προσφορά
Αφού αξιολογήσετε την πρόταση του ιδιοκτήτη, θα πρέπει να συντάξετε τη δική σας προσφορά. Να είστε επιθετικοί στην αρχική σας κόντρα προσφορά. Είναι απίθανο να λάβετε όλα όσα ζητάτε. Ωστόσο, δεν θα λάβετε παραχωρήσεις αν δεν τις ζητήσετε. Ζητήστε χαμηλότερο ποσοστό ενοικίασης, μικρότερο χρονικό διάστημα μίσθωσης και ρήτρα ευρείας αποκλειστικής χρήσης.
Στην αντίθετη προσφορά σας, αναφέρετε ότι διαπραγματεύεστε επίσης με έναν άλλο ιδιοκτήτη. Αυτά τα νέα μπορεί να ωθήσουν τον ιδιοκτήτη να σας δώσει όσο το δυνατόν περισσότερες παραχωρήσεις
Βήμα 2. Υπογράψτε μια προσωπική εγγύηση
Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θα σας ζητήσουν να εγγυηθείτε προσωπικά τη μίσθωση. Αυτό σημαίνει ότι εάν η επιχείρησή σας δεν μπορεί να πληρώσει τη μίσθωση, τότε ο ιδιοκτήτης μπορεί να έρθει να σας πληρώσει προσωπικά. Εάν είστε μια μικρή επιχείρηση χωρίς μεγάλο πιστωτικό ιστορικό, μπορείτε να υπογράψετε μια προσωπική εγγύηση.
Βήμα 3. Πραγματοποιήστε πληρωμή
Πολλοί ιδιοκτήτες εμπορικών υπηρεσιών θα αναμένουν εγγύηση ασφαλείας ή/και προπληρωμένο ενοίκιο. Μπορείτε να αναμένετε έως και δύο μήνες ενοικίου ως εγγύηση ως εγγύηση και έναν έως τρεις μήνες προκαταβολής ενοικίου.
